W polskim systemie prawnym kwestia dostępu do drogi publicznej jest kluczowym elementem przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Przepisy prawa budowlanego oraz ustawa o drogach publicznych wymagają, aby każda działka, na której planowana jest inwestycja, miała zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Zagadnienie to było wielokrotnie przedmiotem sporów sądowych, co doprowadziło do ukształtowania się bogatego orzecznictwa sądów administracyjnych w tej kwestii.
Bezpośredni a pośredni dostęp do drogi publicznej
Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, dostęp do drogi publicznej może być zarówno bezpośredni, jak i pośredni. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I CSK 126/11) podkreślił, że dostęp pośredni może być zapewniony przez drogę wewnętrzną, która łączy się z drogą publiczną, lub poprzez ustanowienie służebności drogowej.
Ustanowienie służebności drogowej
Orzecznictwo sądowe jednoznacznie wskazuje, że dostęp do drogi publicznej nie musi być bezpośredni, jeśli zapewniono prawo do przejazdu przez inną nieruchomość. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z dnia 4 grudnia 2009 r. (sygn. akt II OSK 2193/08), stwierdzono, że „pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez służebność drogi koniecznej jest wystarczający do uzyskania pozwolenia na budowę, o ile zapewnia stały i swobodny dojazd”. Sąd podkreślił, że dostęp taki musi być prawnie zagwarantowany, czyli wpisany do księgi wieczystej nieruchomości.
Wymogi techniczne dostępu do drogi publicznej
W wyroku NSA z dnia 24 września 2015 r. (sygn. akt II OSK 255/14), sąd wskazał, że dostęp do drogi publicznej musi być nie tylko prawnie zagwarantowany, ale również technicznie możliwy i bezpieczny. Oznacza to, że droga dojazdowa musi umożliwiać przejazd pojazdów, w tym pojazdów służb ratunkowych i technicznych. W przeciwnym razie, nawet jeśli istnieje prawny dostęp (np. w formie służebności), ale droga jest niewłaściwie utrzymana lub zbyt wąska, urząd może odmówić wydania pozwolenia na budowę.
Brak faktycznego dostępu a odmowa pozwolenia na budowę
NSA w wyroku z dnia 10 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II OSK 263/18) potwierdził, że brak faktycznego dostępu do drogi publicznej, mimo istnienia służebności, może być podstawą odmowy wydania pozwolenia na budowę. W tej sprawie inwestor posiadał formalnie służebność przejazdu przez inną działkę, ale droga była w złym stanie technicznym i nie pozwalała na swobodny dojazd. Sąd uznał, że taki stan rzeczy nie spełnia wymogów prawa budowlanego.
Dostęp przez drogę prywatną
Częstym problemem jest sytuacja, gdy działka ma dostęp do drogi prywatnej, która nie jest drogą publiczną. Zgodnie z orzecznictwem, np. wyrokiem NSA z dnia 12 grudnia 2012 r. (sygn. akt II OSK 1683/11), dostęp do drogi publicznej przez drogę prywatną jest dopuszczalny, ale pod warunkiem, że taka droga zapewnia realny, ciągły i bezpieczny dojazd do drogi publicznej. Droga prywatna musi spełniać wymogi techniczne, a właściciel musi mieć zagwarantowany niezakłócony dostęp do niej, co również może być uregulowane poprzez umowę o służebności.
Kwestie planistyczne
Plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy mogą również zawierać wytyczne dotyczące dostępu do drogi publicznej. W wyroku NSA z dnia 3 marca 2020 r. (sygn. akt II OSK 729/18) sąd wskazał, że jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje określone warunki dotyczące szerokości drogi dojazdowej, organy administracyjne nie mogą wydać pozwolenia na budowę, jeśli te warunki nie są spełnione. Oznacza to, że w niektórych przypadkach dostęp do drogi publicznej musi odpowiadać konkretnym wymogom, które wynikają z przepisów miejscowego planu.
Skrócony dostęp a pozwolenie na budowę
Orzecznictwo sądów administracyjnych zwraca uwagę na różne interpretacje dostępu do drogi publicznej. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2013 r. (sygn. akt VII SA/Wa 2303/12), sąd uznał, że „dostęp do drogi publicznej” oznacza także dostęp tymczasowy lub ograniczony w czasie, jeśli taki dostęp wystarcza do bezpiecznego funkcjonowania obiektu budowlanego.
Podsumowanie
Orzecznictwo sądów administracyjnych w sprawach związanych z dostępem do drogi publicznej przy pozwoleniach na budowę jasno wskazuje, że dostęp ten musi być zarówno prawnie zagwarantowany, jak i technicznie możliwy. Obejmuje to również wymóg odpowiedniego stanu drogi oraz bezpieczeństwa korzystania z niej. Dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni lub pośredni, ale musi być zapewniony przez umowy o służebność, drogę wewnętrzną lub drogę prywatną.
Nasza Kancelaria specjalizuje się w kwestiach związanych z procedurami związanymi z wydawaniem pozwoleń na budowę i często doradza inwestorom w sporach z urzędami w zakresie interpretacji przepisów prawa budowlanego.
Potrzebujesz pomocy prawnej >> skontaktuj się z naszą Kancelarią